Перспективы жилищного строительства

0

Об этом речь идет и в нацпроектах, и во всех заявлениях президента — и никто не оспаривает важности направления. Только вот пока построено вроде бы почти столько, сколько положено, а купить это мало кто может. Как решить этот вопрос?

Собеседники

Светлана Викторовна Разворотнева,

исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль», член Общественной палаты Российской Федерации, кандидат политических наук

 

Ирина Викторовна Ирбитская,

эксперт программы развития Организации Объединенных Наций, соорганизатор международного проекта «Доктор городов»

 

Сергей Дмитриевич Бодрунов,

президент ВЭО России, президент Международного союза экономистов, директор Института нового индустриального развития им. С. Ю. Витте, д. э. н., профессор

 

Бодрунов: Уважаемые гости, президент поставил задачу строить ежегодно 120 миллионов квадратных метров жилья. Насколько реально этих показателей достичь? Давайте, Светлана Викторовна, начнем с Вас.

Разворотнева: Вы знаете, мне кажется, это будет труд­ный показатель. Я не уверена, что он будет реализован. Почему… Потому что, по сути дела, вот в этих двух проектах, там два проекта — жилье и ипотека, особого софинансиро­вания со стороны федерального бюджета нет. При этом у нас строительство становится дороже, потому что появляются новые принципы. Если раньше у нас было долевое строи­тельство, то есть граждане, по сути дела, финансировали строителей за свои деньги, то теперь строительство идет по принципу так называемых эскроу-счетов. То есть, когда вы открываете счет в банке, соответственно, банк дает кредит застройщику, застройщик строит. И только после того, как он построил, он получает ваши деньги — в любом случае это дороже. Уровень жизни у людей тоже вряд ли будет сильно улучшаться. И поэтому, во-первых, есть сомнение, что будут покупать вот это жилье, которое будет строиться. У нас, к сожалению, уже во многих регионах есть такая история, когда жилье построили, оно стоит пустое и разоряются про­сто застройщики. Поэтому пока, честно говоря, я не вижу тех механизмов, которые позволят обеспечить вот такую у нас бурную стройку, а самое главное — бурную покупку этого жилья.

Бодрунов: Ирина Викторовна, как Ваше мнение, сумеем достичь этих целей или нет?

Ирбитская: Я поддерживаю Светлану. Нет, на самом деле сумеем. Если все застройщики будут рыть землянки, то 120 миллионов квадратных метров землянок мы легко выроем.

Бодрунов: Ах вот оно что! Но мы же речь ведем о город­ской среде современной.

Ирбитская: Вот именно, важен вопрос, что и где мы строим. И здесь я точно могу сказать, что качественного жилья мы не построим 120 миллионов квадратных метров в год. Помимо тех причин, которые назвала Светлана, тот национальный проект, который сейчас мы, эксперты, бурно обсуждаем, «Жилье и городская среда», он не содержит отве­та на вопрос, а что такое национальное российское жилье этого национального проекта?

Бодрунов: То есть вообще, на самом деле, целевой вещи не обозначено.

Ирбитская: Нет.

Разворотнева: Но мне более обидно другое. Это, к сожа­лению, проект, который не позволяет ответить на вопрос, как реально обеспечить жильем всех нуждающихся. Понятно, что тут есть задача — поддержать строительную отрасль, которая у нас является определенным драйвером экономики…

Бодрунов: Но это совершенно другая сторона вопроса.

Разворотнева: Банки надо поддерживать, наверное, за счет притока дополнительных средств…

Бодрунов: Особенно банки так надо поддерживать, иначе упадут.

Разворотнева: А граждане-то? Смотрите, вся програм­ма, весь проект про то, как купить жилье. Я причем замечу, что в России вообще-то самый высокий процент жилья, находящегося в собственности. На Западе гораздо больше процент тех, кто живет в жилье арендном. При этом там даже, с высокими достаточно зарплатами, с ипотечными кредитами под 2%, покупка жилья далеко не всем по карма­ну. У нас, к сожалению, огромное количество людей, кото­рые это жильё даже при 8% ипотеки никогда не купят. У нас огромное количество городов, где строительство вообще не ведется, просто потому, что это экономически невыгодно. Нет ответа на вопрос, что с этими категориями делать, с малоимущими, многодетными, молодыми семьями. Мы с Ириной являемся членами Общественно-делового совета, который обсуждает эти нацпроекты в Минстрое, и мы зада­вали этот вопрос. И нам сказали, вы не беспокойтесь, это все у нас в отдельных программах, где-то там еще, мы это учтем…

Бодрунов: Да, есть программа обеспечения людей жильем, а есть программа развития ЖКХ.

Разворотнева: Да, и мне-то что обидно: у нас был дей­ствительно исторический шанс объединить все эти програм­мы воедино и ответить на вопрос, как мы будем улучшать жилищные условия для каждой отдельной категории людей…

Бодрунов: Как мы будем улучшать жилищные условия, позволяя в то же время расти строительному бизнесу.

Ирбитская: Да, конечно.

Бодрунов: Тогда это было бы хорошо всем, но, к сожале­нию, так я понимаю, что пока Вы этого в документах не находите.

Разворотнева: Нет.

Бодрунов: Скажите, пожалуйста, Ирина Викторовна, Светлана Викторовна действительно упомянула, что президент поставил зада­чу снизить, там, ипотеку до 8%, но лучше до 7% — такая фраза про­звучала. Она сегодня на слуху у людей, потому что всем радостно слы­шать, что, может, уже не 8, а 7, хотя ещё и до 8 пока не добрались, но тем не менее как задачу понимаем. Но если будем развивать ипотеку с такими процентами, не могут ли уйти в рост цены на недвижи­мость? Или, может быть, с другой стороны, есть риски ипотечного пузыря такого, не знаю, как надули в США. Как Вы думаете?

Ирбитская: Во-первых, да, этот риск есть, безусловно. А во-вторых, ипотека, в принципе, обладает дефектом…

Бодрунов: Сама как институт…

Ирбитская: Даже если вместо слова «ипотека» стояло бы что- нибудь другое, нужно вот что понимать: это единственный элемент одной финансовой управленческой модели и это выбор одного из одного, что уже дефективно…

Бодрунов: То есть нет выбора.

Ирбитская: Да, безальтернативно. Либо ты берешь ипо­теку, и тогда у тебя будет жилье, либо у тебя не будет жилья. На самом деле, что России сейчас нужно, и к этому готова, что очень важно, наша сложная структура общественного устройства, которая за последние годы очень сильно услож­нилась, — дифференцированные финансово-управленче­ские модели, которые позволяют людям приобретать, или получать, или арендовать это жилье. Первый, самый важный параметр этих финансово-управленческих моделей — это вот что: мир меняется, и это отношение застройщик — поку­патель, оно уходит. Сейчас жители становятся заказчиками застройщика. Вот что важно. Когда жители, горожане объе­диняются и решают, что хотят так преобразовать наш район, они приглашают разного сорта инвесторов и застройщиков и заказывают им реализацию своего проекта. Вот тогда у нас будет качественная городская среда и жилищное обеспечение.

Бодрунов: Я вот из своей жизни приведу такой пример. Когда я еще был лет на 20 примерно моложе, купил себе квар­тиру. Человек я больше из провинции, там, конечно, культу­ры больше. Соответственно, у меня в квартире все почистили хорошо, мусор аккуратненько вынесли, высыпали. И дальше я сталкиваюсь с чем: убрал коридор, все чисто, аккуратно. Смотрю, мусор кто-то вынес в коридор раз, на следующий день опять мусор, опять убрал, опять мусор. Оказывается, два соседа, выметая у себя, выбрасывают в коридор все это дело. Почему? Говорят, да это же не квартира, это же общая терри­тория. То же самое во дворе. Я скооперировался с каким-то соседом, на весь дом хорошие двери поставили, красивые цветы. Через какое-то время цветы кто-то сломал, двери выбили, а во дворе, который мы заасфальтировали, кто-то ломиком пробил дыру. Это говорит о чем? О том, что у людей нет представления, по крайней мере, в то время не было представления о том, что вокруг дома еще что-то есть. Дом — это не просто дом. Дом — это городская среда, это должны быть хорошие подъезды, это должен быть подъезд к дому хороший, должна быть хорошая транспортная доступность, должны быть магазины на удобном расстоянии, и не должны вокруг магазинов бегать крысы. И многое чего другое, что можно назвать городской средой. А туда входят при новом технологическом укладе и интернет-связь соответствующая, и вай-фай, и чего хотите.

Ирбитская: Я тоже приведу пример из личного опыта. Я очень люблю дом, в котором я живу. Это прекрасный дом 1928 года, один из первых монолитных домов в Москве, построенный немецкой компанией «Топф». Замечательный дом с минимумом квартир на этаже, шестиэтажный. Все, что доктор прописал, доктор — это я, доктор городов. Так вот, на мой взгляд, этот дом соответствует всем параметрам. И вот однажды, когда у нас проходил капитальный ремонт, вдруг прекрасные стены подъезда — это старая плитка 1928 года — превращаются в отвратительный, пошлейший персиковый цвет. Понятно, что это отторгает меня от этого замечательного подъезда. А теперь давайте представим ситуацию худшую. Вам пришли причинять добро в ваш двор. Решили кронировать деревья, срубают деревья. Вы будете после этого ухаживать за деревьями? Выкорчевывают, землю привозят и прям на ваши прекрасные клумбы, за которыми вы ухаживали 10 лет, высыпают эту землю. Вы будете дальше сажать клумбы? Вот это 70-летнее битье по рукам, и по глазам, и по эстетическому чувству в моем слу­чае, конечно, приводит к тому, что человек капсулируется в том, где он действительно может контролировать ситуацию.

Бодрунов: Вы очень важную вещь заметили, мне кажется.

Ирбитская: И что касается проекта «Комфортная город­ская среда»: безусловно, наша страна и физическая среда, я вообще не люблю этот термин, «городская среда», потому что вообще-то городская среда — это все. В сущности, это город. А то, что сейчас обсуждается под термином «город­ская среда», — это физическое пространство города.

Разворотнева: Это благоустройство, по сути дела.

Ирбитская: Не совсем — это городская, будем говорить, ткань. Еще хуже редукция — это городской декор, то, что сейчас происходит. На самом деле городская среда — это все-таки результат процессов. И когда к вам в город вдруг приезжают и говорят, теперь у нас будут стандарты благоустройства, это нужно, безусловно. Нам нужно трансформиро­вать наши города и нашу городскую ткань, потому что мы все-таки получили в наследство советское благоустройство, ориентированное на советского человека.

Бодрунов: И многие вещи устарели.

Ирбитская: Это да, это требует модернизации, безуслов­но. Но это требует не только эстетической модернизации, но и технологической, организационной. То есть когда мы запускаем трансформационные процессы в наших городах…

Бодрунов: Мы должны все эти вещи предусмотреть.

Ирбитская: Мы должны запускать точно так же разнообразные финансово-управленческие модели, которые соот­ветствуют усложнившейся структуре общественного устрой­ства. Еще раз, у нас не один советский человек, а множество разных людей.

Бодрунов: И не обязательно советских людей, разных людей, которые живут в этом городе с разными вкусами и взглядами.

Разворотнева: Ирина говорит про множество устройств, а я вспоминаю министра ЖКХ и ТЭК Республики Калмыкия, который мне жаловался, что же ему делать с этим проектом «Городская среда». Тут в обязательных видах работ восстановление асфальтированных дорожек. А у них вообще ни одной асфальтированной дорожки. Им-то как с этим? Я это в качестве шуточной иллюстрации того, что страна настолько большая: города крупные думают о новом качестве жизни, а как бы малые о том, как бы выжить вообще. Вообще, конечно, проект очень пози­тивный. Я вот очень много езжу по стране, практически все регионы не по одному разу объехала. И действительно два года идет этот проект. Приезжаешь в какой-нибудь город и говоришь, ну, что у вас тут хорошего вообще, такого при­знанного всеми? Сначала говорят, ничего у нас хорошего. Потом подумают, нет, вот начался проект «Городская среда», вот сквер сделали наконец-то, заасфальтировали дворики. То есть, с одной стороны, как бы это хорошо. А с другой — действительно, у нас как-то это зачастую сво­дится к внешнему благоустройству. А у нас же есть еще масса элементов, от чего человек себя комфортно в городе чувствует.

Бодрунов: Абсолютно верно.

Разворотнева: Вода у него из крана должна…

Бодрунов: Да, автобус приходить вовремя, в конце концов.

Разворотнева: Автобус, да, действительно, подъезды, действительно, там, я не знаю, работа, в конце концов, доступность каких-то медицинских услуг. Мы, кстати гово­ря, в Общественной палате очень много обсуждали этот индекс качества городской среды, который должен был бы лечь в основу этого национального проекта. Мы же пока не знаем, что мы будем улучшать. Вторая тема очень интерес­ная — участие граждан должно повыситься вот во всем этом.

Бодрунов: Уважаемые гости, скажите, вот в этих програм­мах, о которых мы говорим, государственных программах, какие-то элементы есть, которые мы могли бы назвать элемен­тами содействия в формировании такой комфортной среды?

Разворотнева: На самом деле, там все про это, но…

Бодрунов: Про это или позволит это реализовать?

Разворотнева: Все-таки под влиянием общественной критики Минстрой сейчас переписывает вот эти вот крите­рии индекса качества. Я знаю, по крайней мере, со слов представителей Министерства уважаемых, там будет и доступность для маломобильных групп, и безопасность на дорогах, но все это достаточно фрагментарно. И еще одна хорошая вещь, мне кажется, в этом проекте: есть попытка как-то инициировать всех неравнодушных людей, в том числе студентов, архитекторов, урбанистов на создание самостоятельных проектов. И мы действительно уже видели довольно большое количество проектов, которые воплоща­лись в жизнь.

Ирбитская: Я хочу снова поговорить про управленческие модели, если позволите. Был конкурс муниципальных проектов «Малые города и исторические поселения». Я руководила груп­пой экспертов, которая оценивала именно исторические посе­ления. Что показывает этот конкурс… Он является такой лакму­совой бумажкой, какие ресурсы, какие дефициты в наших городах есть: 400 с лишним проектов городских нам были пред­ставлены! Это же всегда показатель, да, как они умеют мобили­зоваться, каких у них кадров не хватает, какими компетенция­ми владеют, как умеют договариваться, с жителями формально разговаривают или по делу и так далее. И знаете, что очень важно? Там, где есть сформированный региональный центр городских компетенций, который занимается своими города­ми, — в данном случае это Республика Татарстан — там больше всего победителей. Нас даже ругали, почему вы такие лоббисты Татарстана. Но мы-то — эксперты, мы за качество.

Бодрунов: Если люди работают, почему нет…

Ирбитская: В стране вот к этим всем прекрасным про­граммам для того, чтобы они реально ложились на ту про­блему, которая в городах есть, а с федерального уровня ту проблему, которая есть в каждом городе, увидеть очень сложно и невозможно увидеть, какие дефициты есть в каж­дом городе, потому что есть общие черты, но есть и особен­ности. И кроме того, есть общие черты ресурсной базы, но есть особенности ресурсов.

Бодрунов: Согласен с Вами.

Разворотнева: Вот если говорить про участие населе­ния, есть два механизма, которые были уже испробованы: это, во-первых, рейтинговая оценка проектов, которые пред­лагались по городам, и это неплохо сработало, и второе, конечно, если говорить про благоустройство дворов, там обязательно должны собственники принять решение. Наше общедомовое имущество, на самом деле, это то, за что мы должны нести ответственность и содержать его. И вот, кста­ти говоря, мы сейчас в Общественной палате открываем горячую линию, где мы как раз хотим собирать вот эти обра­щения людей, связанные с тем, что их не услышали, о градо­строительных конфликтах, которые власти не пытаются решить. У нас есть механизмы публичных слушаний, да, но при этом участие в публичных слушаниях рекомендатель­ный характер носит. Ну, высказались все люди против того, чтобы в Кунцево дом посреди дворов поставили, в Чертаново тоже против: ну, послушали, сказали, что мы, да, приняли ваше мнение…

Бодрунов: Ах, нехорошо!

Разворотнева: Ах, нехорошо. И пошли дальше строить. Наверное, стоит на это обратить внимание, потому что еди­ный контекст — это ветхое жилье. Это проблема, которая сегодня касается не только деревень, но в большей степени городов, особенно средних городов России, где денег боль­ших у бюджетов нет, где жилье даже ремонтировать не на что, не то что строить новое. И вот здесь надо особую линию развития вести. Все наши крупные девелоперы, все эти люди, которые строят сегодня и занимаются городской средой, в основном для них самый минимум — это област­ные города, очень немного совсем городов региональных. Скажите, пожалуйста, вот, Ирина Викторовна, Ваш проект «Доктор городов» может посодействовать, помочь или под­сказать что-то в этом направлении?

Ирбитская: Мы сейчас этим активно занимаемся, как раз теми городами. Мы разработали пакет помощи россий­ским городам, который позволяет за очень небольшие день­ги оказать пользу городу. И вот тут много говорилось о вовлечении жителей, да, чем мы, собственно помогаем городам… Мы приезжаем в город и смотрим, если формаль­но говорить, на скрытые источники роста, качественного роста. А, как правило, источники качественного роста скры­ты от институциональной власти. Потому что эти источники качественного роста, мы все про устойчивость говорим и так далее. А вот что самое устойчивое в наших российских горо­дах? Неформальный сектор экономики, который, на самом деле, массе городов позволял выжить вопреки разным поли­тикам и разным процессам, которые со стороны происходили.

Бодрунов: Да, неформальный малый бизнес.

Ирбитская: И мы в свое время, когда прорабатывалась стратегия пространственного развития страны, предложили типоукладный подход к развитию территории — это как раз тот инструмент, который позволял бы с федерального уров­ня добить до каждого квартала в каждом городе — нам, России, повезло, у нас сохранилась укладная структура общества в существенной степени. У нас есть латентный кре­стьянский уклад к городах, на них можно опираться, инже­нерный уклад, студенческий уклад, научный уклад и так далее. Социологи насчитывают порядка 30 групп. Мы опираемся на те, которые отразили себя в пространстве, это очень важно. И поэтому, обладая вот этой оптикой, мы выис­киваем эти скрытые ресурсы. Ведь что люди делали, то они и будут делать. Это первое. Второе, люди устали от револю­ций. Нужен эволюционный рост.

Бодрунов: Вот я с Вами могу согласиться, Светлана Викторовна…

Разворотнева: Я просто хочу сказать, что вот то, что Ирина и ее коллеги делают, это очень важно, но пусть она меня простит, пока в наших российских условиях — это бан­тики. К сожалению, конечно, малые города не в состоянии за счет, там, своих внутренних ресурсов это жилье сейчас построить.

Бодрунов: Очень важно было бы совместить вот их взгляд…

Ирбитская: Светлана, бантики — это 120 миллионов квадратных метров жилья — вот это бантики. А уклады, которые себя обеспечивают, — это горизонт…

Разворотнева: Я доведу до конца свою мысль. Все-таки вот у нас в последнее время ликвидация аварийного жилья, не ветхого, ветхий термин — это такая литературщина, оно не имеет юридического значения.

Бодрунов: Аварийного смысла нет четкого…

Разворотнева: Да, аварийного жилья, то есть жилья, опасного для жизни, которое, конечно, ликвидировалось за счет переселения, за счет бюджетных средств. Это уникаль­ная программа, мы очень ею козыряем, когда приезжаем куда-то за границу, говорим, у нас вот есть программа пере­селения из аварийного жилья, а у вас нет нигде. Они гово­рят, да, действительно, нет. И действительно, за счет средств, которые через фонд содействия реформированию ЖКХ на эти цели выделялись, в предыдущие годы было переселе­но людей на порядка 15 миллионов квадратных метров, то есть свыше миллиона людей получили новое жилье. И честно говоря, вот, когда обсуждались эти новые наци­ональные проекты, было большое опасение, что сейчас госу­дарство скажет, все, денег на это не выделяем, выкручивай­тесь сами, как хотите. Слава богу, не сказали. Денег дают много, почти 500 миллиардов. Но что плохо, у нас механизм переселения не изменился. Очевидно, что денег бюджетных на переселение всего фонда, уже признанного аварийным до 1 января 2018 года, ещё не признанного, недостаточно. Нужно разрабатывать новые механизмы.

По материалам программы «ДОМ Э» на телеканале ОТР, 09.02.2019

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here