Как сделать доступной ипотеку?

0

Несколько важных рекомендаций. 

Дмитрий Евгеньевич Сорокин,

научный руководитель Финансового университета при Правительстве РФ, вице-президент ВЭО России, член-корреспондент РАН.

 

Михаил Владимирович Ершов,

член Правления ВЭО России, главный директор по финансовым исследованиям «Института энергетики и финансов», профессор, д. э. н. 

 

По материалам экспертного заключения сессии Координационного клуба ВЭО России. 

РОЛЬ ИПОТЕКИ В ЭКОНОМИКЕ РФ

По своим масштабам строительный сектор в экономике РФ занимает существенную долю: его можно сравнить с машиностроением или даже с отдельными сырьевыми секторами российской экономики. При этом жилищное строительство — это самый значимый элемент, обладающий наибольшим мультипликативным эффектом среди всех видов строительных работ. Это означает, что вклад этой деятельности в экономический рост очень высок.

На каждый рубль строительных работ экономика дополнительно формирует объем производства в размере 1,43 рубля.

Ипотечный рынок в России развивается в последнее время достаточно активно: растут объемы выдачи кредитов, повышается задолженность по ипотеке, увеличивается средний размер ипотечных кредитов, снижаются процентные ставки по ипотеке. Однако по сравнению с другими странами ипотечный рынок в РФ все еще развит довольно слабо, что сохраняет потенциал для его дальнейшего роста.

Хотя процентная ставка по ипотеке в последнее время снижается, она еще существенно выше, чем в других странах, и выше, чем тот уровень, который предусмотрен в Указе Президента РФ No 600 от 7 мая 2012 г. То есть при инфляции 4%, которая сейчас наблюдается, процентная ставка по ипотеке, согласно Указу, должна быть около 6,2%, но сейчас ипотечная ставка достигает 10%, что указывает на существенное недовыполнение ставящихся задач и обозначает необходимый размер ее дальнейшего снижения.

Фактором, тормозящим рост ипотеки, является также и невысокий уровень реальных располагаемых доходов населения, который в последние годы снижается.

Реализация официальных прогнозов по развитию ипотеки до 2025 г. в России предполагает рост объема выдачи ипотечных кредитов до 4,5% ВВП, но даже в указанном случае сохранится существенное отставание от развитых стран, где данный показатель достигает 10–15%. При этом существенное улучшение ситуации требует, помимо использования отдельных инструментов ипотечного рынка, совершенствования законодательства, снижения ставок и других качественных изменений в осуществляемых подходах, что сделает возможным устойчивое и планомерное развитие этого рынка.

НА ЧТО ОРИЕНТИРОВАТЬСЯ

В стране с наиболее развитой ипотекой в мире — в США — федеральные ипотечные агентства играют ключевую роль, формируя основные параметры
и характер развития рынка. Объем ипотечных ценных бумаг американских федеральных ипотечных агентств в обращении превышает 30% ВВП, а задолженность по ипотеке составляет около 60% ВВП.

В России объем рефинансирования АИЖК ипотечных кредитов всего лишь 0,02% ВВП, а задолженность по ипотеке — всего 4% ВВП. Это говорит о том, что в РФ пока качественно иная ситуация, чем на самых развитых рынках.

Для повышения доступности ипотеки недостаточно лишь снижать процентные ставки. Рычагом развития должно стать более активное участие регулятора — в первую очередь Центрального банка — в формировании длинной ресурсной базы в экономике, как это происходит в ведущих странах. (В настоящее время на всю эмиссию американских долларов около 38% приходится на ипотечные бумаги.)

Так, ФРС США покупает госбумаги (в первую очередь длинные) своего министерства финансов и размещает затем эти бумаги у себя на балансе на весь срок действия (до 30 лет). При этом осуществляется целевая эмиссия, и экономика в этом случае получает длинный целевой кредит. Самым важным элементом указанной схемы является участие в ней центрального банка в качестве покупателя госбумаг. Если же, напротив, госбумаги будут покупать частные компании, то средства от этой покупки будут инвестированы на цели бюджета, и на иные виды текущей деятельности (кредиты и т. д.) этими компаниями уже потрачены быть не могут. В результате произойдет лишь переток средств из частного сектора в бюджетный. Сейчас в США и Японии на госбумаги приходится 80–90% всей эмиссии (денежной базы) национальной валюты (в РФ — всего 5%).

Успешным примером оживления ипотеки в США служит недавняя программа Operation Twist (2011 г.), которая заключалась в удлинении ресурсной базы, необходимой для ипотечного рынка. Она предполагала уменьшение объема госбумаг с более короткими сроками действия (под которые ФРС осуществляла эмиссию долларов) на госбумаги с более длинными сроками действия. Реализация этой программы была признана успешной, так как способствовала насыщению экономики длинными деньгами, оживлению ипотечного рынка и снижению ипотечных ставок.

ХРАНИТЕ ДЕНЬГИ В СБЕРЕГАТЕЛЬНОЙ КАССЕ

Определенный интерес для России может также представлять опыт внедрения строительных сберегательных касс для развития ипотеки, который особенно успешно применяется в Чехии и Словакии. Этот подход заключается в том, что вкладчики в течение 3–5 лет регулярно делают сбережения под низкие процентные ставки. По прошествии указанного времени накопленные средства служат первоначальным взносом для покупки жилья, еще определенную часть субсидирует государство и на оставшуюся сумму берется кредит. Эта система является замкнутой в том смысле, что кредиты выдаются из взносов самих агентов. При этом, если вкладчик не в состоянии придерживаться этой схемы, его исключают из стройсберкассы и возвращают деньги. Если вкладчик платил в кассу 3–5 лет, то есть накопил на первоначальный взнос, а потом не захотел брать кредит, то ему возвращают деньги вместе с государственными дотациями, потому что он своими деньгами обеспечивал кредиты другим людям.

Систематическое дисциплинированное накопление в течение 3–5 лет создает положительную репутацию вкладчикам, что позволяет им в дальнейшем получать кредиты. Это особенно актуально, так как в этих странах долгие годы отсутствовала культура накопления, кроме того, не у всех имеются кредитные истории.

Схемы стройсберкасс успешно использовались и в других странах (в т.ч. в Германии, Австрии и странах Восточной Европы), сейчас она также применяется в Казахстане. В 2000 г. в Казахстане приняли закон о жилищно-строительных сбережениях и создали Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана, схема работы которого фактически является аналогом стройсберкассы.

В России также уже есть аналог стройсберкассы, однако пока они имеют локальное распространение и ограниченные масштабы. В РФ это жилищно-накопительные счета, которые получили название «Народная ипотека», или «Строительные сберегательные кассы» в Сбербанке. Однако это не кассы, а именно специальные счета. Кроме Сбербанка участником подобной системы сейчас является банк «Уралсиб».

Этот опыт впервые был поставлен в Краснодарском крае и Ростовской области
в 2011 г. и сейчас распространяется и на другие регионы. Наибольших успехов в данном направлении достиг Башкортостан, где в 2014 г. началась программа «Жилстройсбережение». На сегодня открыто 7000 вкладов под 1–1,5% годовых и выдано 165 ипотечных кредитов под 7% годовых. Предусмотрена бюджетная премия из республиканского бюджета в размере до 30%.

В России в целом данный подход также имеет перспективы. Важно, что определенные преимущества получают все участники ипотечных механизмов. Для банковского сектора, помимо возможности привлечения долгосрочных пассивов, это создает возможности также и формирования лояльной клиентской базы и продажи дополнительных продуктов.

В свою очередь, для застройщиков — это формирование пула платежеспособных покупателей с платежами в обозначенное время.

Для эффективного развития аналогов стройсберкасс в России целесообразно развивать единую систему ссудо-сберегательных программ. Поскольку в банках широкого профиля может возникать конфликт интересов, возможно даже создание единого специализированного банка (аналог Жилстройбанка в Казахстане). При этом нужно предоставлять комплекс тарифных планов, которые будут отличаться сроками накопления, ставками по депозиту, ставками по кредиту, размерами субсидий. Они могут быть подобраны таким образом, что результат будет очень выгодным одновременно и для правительства, и для потребителя, и для банка за счет добавления дополнительно подобранных тарифных планов. Субсидии на сбережения могут выплачиваться как из федерального, так и из регионального бюджетов, или одновременно.

Для существенной активизации ипотечного рынка в обозримой перспективе — 3–5 лет необходимо применение уже апробированных и успешных подходов стимулирования ипотеки, который демонстрируют наиболее развитые экономики мира, где формируемые рамки функционирования ипотеки существенно расширяют возможности рассматриваемого рынка. Эти подходы предполагают более активное участие национальных банков в формировании ликвидности на основе долгосрочных, в первую очередь ипотечных, инструментов. 

В случае реализации предложенных подходов можно ожидать увеличения роли ипотеки и жилищного строительства в развитии экономики. Всестороннее стимулирование этого рынка сейчас крайне актуально. 

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here